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Baurecht

Wir beraten und vertreten Sie gerne im privaten und im öffentlichen Baurecht, insbesondere in folgenden Bereichen:
Josef Mühlenbein
 

Privates Baurecht

Das private Baurecht regelt die Rechtsbeziehungen zwischen den am Bau Beteiligten, also dem Bauherrn einerseits und den Handwerkern sowie dem Architekten, Statiker und weiteren Fachplanern andererseits.

Der Bau, Umbau oder Kauf einer Immobilie stellt eine große finanzielle Herausforderung dar. Diese geht oftmals mit psychischen Belastungen einher, wenn sich  der Baufortschritt oder die Qualität des Ergebnisses nicht so entwickeln, wie ursprünglich vereinbart.
Es entstehen Probleme, die sich bei rechtzeitiger rechtlicher Beratung, auch bereits im Vorfeld des Bauvorhabens, vermindern lassen. Es handelt sich um eine komplexe Materie aus Gesetzen und Verträgen.

Wir stehen Ihnen deshalb sowohl im Vorfeld bei der Vertragsgestaltung, als auch während der Durchführung des Vorhabens u.a. in folgenden Bereichen zur Seite:

- Gestaltung und Prüfung von Werk- und Bauverträgen

- Werklohnansprüche, Mehrvergütungsansprüche, Ansprüche aus Verzögerungen

- Beweissicherungsverfahren

- Vertragsabwicklung bis einschließlich Abnahme

- Einstweiliger Rechtsschutz (Bürgschaften auf erstes Anfordern, Ansprüche aus § 648 a BGB oder Bauhandwerkersicherungshypotheken)

- Mängelhaftung, Gewährleistung

- Gerichtliche sowie außergerichtliche Durchsetzung von Rechten bzw. Abwehr von Forderungen

 

Öffentliches Baurecht

  • Baugenehmigung,
  • Bebauungspläne,
  • Kommunalabgaben und
  • Erschließungskosten

I. Allgemeine Bemerkungen

Das Baurecht dient einer vernünftigen baulichen Entwicklung Deutschlands. Dass Ihr Nachbar nicht direkt neben Ihrem Wohnhaus ein Fabrikgebäude errichten darf, dass erhaltenswerte Natur nicht zersiedelt wird, dass gewachsene Ortsstrukturen gewahrt werden, all dies sind Wirkungen des Baurechts.

Zuständig für baurechtliche Planungen sind in erster Linie die Gemeinden, die aber natürlich überörtliche Planungsvorgaben beachten müssen. Wenn Sie für ein zu errichtendes Gebäude eine Baugenehmigung beantragen möchten, ist also Ihr örtliches Bauamt der richtige Ansprechpartner für Sie. Dorthin können Sie sich auch mit ersten Vorfragen wenden.

Unsere Kanzlei befasst sich schwerpunktmäßig mit dem öffentlichen Baurecht, also mit allen Fragen, die sich auf die Zulässigkeit von Bauvorhaben beziehen. Haben Sie zivilrechtliche Probleme im Zusammenhang mit der von Ihnen beabsichtigten baulichen Maßnahme – z.B. Schwierigkeiten mit Ihrem Architekten oder den eingesetzten Handwerkern – dann können Sie sich mit uns in Verbindung setzen.

II. Die Baugenehmigung

In Art. 14 Abs. 1 des Grundgesetzes ist der Schutz des Eigentums jedes Einzelnen gewährleistet. Sie dürfen also mit Ihrem Eigentum, auch mit Ihrem Grundeigentum, prinzipiell nach Belieben verfahren, aber Sie müssen sich dabei im Rahmen der Gesetze bewegen. In Bezug auf Ihr Grundeigentum bedeutet dies insbesondere, dass Sie grundsätzlich für jede bauliche Maßnahme auf Ihrem Grundstück eine Baugenehmigung benötigen (§ 63 Abs. 1 der nordrhein-westfälischen Bauordnung – BauO NW). Nur einige wenige bauliche Maßnahmen – insbesondere die Errichtung kleiner, nicht zum Aufenthalt von Menschen gedachter Gebäude, Stellplätze, ferner Gebäude, die mit dem jeweils geltenden Bebauungsplan übereinstimmen – können von der Genehmigungspflicht ausgenommen sein (§§ 65 bis 67 BauO NW), allerdings besteht meist zumindest eine Anzeigepflicht.

Sie haben einen Anspruch auf Erteilung der gewünschten Baugenehmigung, sofern Ihr Bauvorhaben im Einklang mit dem geltenden Recht steht (siehe hierzu Kapitel III). Möchten Sie nicht sofort eine umfassende Baugenehmigung beantragen, sondern erst einmal nur einzelne Fragen bezüglich des von Ihnen angedachten Bauvorhabens rechtsverbindlich abklären lassen, dann können Sie zunächst eine entsprechende Bauvoranfrage bei dem Bauamt Ihrer Gemeinde stellen. Über diese Voranfrage entscheidet das Bauamt in einem Vorbescheid (§ 71 BauO NW); an die Aussagen, die das Bauamt in diesem Vorbescheid macht, ist das Bauamt zwei Jahre lang gebunden. Erteilt die Baubehörde die Baugenehmigung nicht, obwohl das Bauvorhaben aus Ihrer Sicht mit dem geltenden Baurecht übereinstimmt, dann können Sie sich gegen diese Nichterteilung mit einem Widerspruch und bei fortwährender Verweigerung mit einer verwaltungsgerichtlichen Klage wehren. Soll umgekehrt in Ihrer unmittelbaren Umgebung ein Gebäude errichtet werden, das Sie wahrscheinlich, z.B. aufgrund seiner Größe, stören wird, dann können Sie sich auch hiergegen zur Wehr setzen.

III. Beurteilungsmaßstäbe für die Zulässigkeit von Bauvorhaben

Ob Sie ein Bauvorhaben (z.B. die Errichtung oder den Umbau eines Gebäudes) durchführen dürfen, bestimmt sich nach zahlreichen Vorgaben im Baurecht. Ihr Bauvorhaben muss erstens bauplanungsrechtlich zulässig sein und zweitens auch die bauordnungsrechtlichen Vorschriften beachten.

1. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit

Sofern es für das Grundstück, auf dem Sie das Bauvorhaben durchführen möchten, einen so genannten “qualifizierten” Bebauungsplan gibt, dann ist das Bauvorhaben ohne Weiteres zulässig, wenn es dem Bebauungsplan nicht widerspricht und die Erschließung des Grundstücks gesichert ist (§ 30 Abs. 1 des Baugesetzbuchs – BauGB). In diesem Fall werden Sie in der Regel gemäß § 67 BauO NW auch gar keine Baugenehmigung benötigen, sondern müssen Ihr Bauvorhaben Ihrem Bauamt lediglich anzeigen. Möchten Sie von dem Bebauungsplan in einzelnen Punkten abweichen, dann können Sie insoweit eine Befreiung beantragen (§ 31 Abs. 2 BauGB). Gibt es keinen solchen Bebauungsplan für das Gebiet, in dem Ihr Grundstück liegt, dann hängt die Zulässigkeit Ihres Bauvorhabens entscheidend davon ab, ob das betreffende Grundstück im “Innenbereich” (also innerhalb einer bereits vorhandenen aufeinanderfolgenden Bebauung) oder im “Außenbereich” (außerhalb bebauter Bereiche, z.B. auf landwirtschaftlich genutzten Flächen) liegt. Bei Bauvorhaben im Innenbereich kommt es für die Zulässigkeit entscheidend darauf an, ob sich das Bauvorhaben in die bereits vorhandene Bebauung einfügt und die Bedingungen, die die Baunutzungsverordnung aufstellt, erfüllt (§ 34 BauGB). Bauvorhaben im Außenbereich hingegen sind, sofern es sich nicht um privilegierte Vorhaben im Sinne von § 35 Abs. 1 BauGB handelt, grundsätzlich unzulässig (vgl. § 35 Abs. 2 BauGB). Hiermit möchte der Gesetzgeber eine weitere Zersiedelung der Landschaft verhindern.

Wenn ein schon lange errichtetes Gebäude, das die heutigen bauplanungsrechtlichen Vorschriften nicht erfüllt, umgebaut oder neu errichtet (z.B. nach einem Brand) werden soll, dann stellt sich die Frage, ob dies genehmigt werden kann, obwohl ein Verstoß gegen die soeben genannten bauplanungsrechtlichen Grundsätze vorliegt. Das Bauamt kann den Umbau oder die Neuerrichtung eines solchen Gebäudes nicht einfach verbieten. Vielmehr ist in solchen Fällen zu prüfen, ob das alte Gebäude insoweit Bestandsschutz genießt. Anhaltspunkte für diese Beurteilung speziell für Gebäude im Außenbereich gibt § 35 Abs. 4 BauGB. Diese Thematik ist jedoch so komplex, dass Sie nicht darum herumkommen werden, zeitig einen Rechtsanwalt zu Rate zu ziehen.

2. Die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit

Grundsätzlich gilt: Bauliche Anlagen sind so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instandzuhalten, dass die öffentliche Sicherheit und Ordnung, insbesondere Leben, Gesundheit und die natürlichen Lebensgrundlagen, nicht gefährdet werden (§ 3 Abs. 1 BauO NW). In der Bauordnung ist dieser Grundsatz durch zahlreiche Einzelvorschriften beispielsweise hinsichtlich der Beschaffenheit der Baumaterialien, der Statik usw. weiter ausgestaltet. Diese sämtlichen Vorschriften sind bei jedem Bauvorhaben einzuhalten, die Bauämter als Bauaufsichtsbehörden überwachen dies. Bei Nichtbeachtung dürfen die Bauämter einschreiten (§ 61 Abs. 1 BauO NW).

Allerdings beschränkt sich die Überwachungsbefugnis der Bauaufsichtsbehörden nicht auf mögliche Gefahren für andere bei der Durchführung eines Bauvorhabens. Sondern die Bauaufsichtsbehörden haben auch darauf zu achten, ob das Gebäude den ästhetischen Anforderungen, die die Umgebung an Neubauten stellt, genügt. Dies ist oft ein Quell von Ärgernissen. Auch dann ist es sehr hilfreich, frühzeitig einen Rechtsanwalt beizuziehen, der Ihnen darlegen kann, inwieweit Sie im Recht sind, und Ihnen nötigenfalls bei der Durchsetzung Ihrer Rechte behilflich ist.

IV. Maßnahmen der Baubehörden gegen baurechtswidrige Zustände

Wenn ein Bauvorhaben nach Ansicht der zuständigen Baubehörde gegen das Baurecht verstößt (vgl. hierzu Kapitel II), dann darf die Behörde Maßnahmen treffen, um diesen Verstoß zu verhindern oder zu beseitigen. Solche Maßnahmen sind insbesondere die Stilllegungsverfügung: ordnet die Einstellung von laufenden Bauarbeiten an, die Abrissverfügung: ordnet die Beseitigung eines Bauwerks an, die Nutzungsuntersagung: ordnet an, dass die weitere Nutzung eines Bauwerks zu unterbleiben hat. Hinzuweisen ist an dieser Stelle, dass sämtliche Beschränkungen, die das Baurecht dem einzelnen Bürger auferlegt, relevant für Ihr Eigentumsgrundrecht sind (Art. 14 GG)! Wenn Sie von irgendeiner baurechtlichen Maßnahme betroffen werden und dabei ein ungutes Gefühl haben, dann zögern Sie also nicht, anwaltlichen Rat einzuholen und gegebenenfalls rechtliche Schritte gegen diese Maßnahme einzuleiten.

Mit unserem umfangreichen Hintergrundwissen stehen wir Ihnen gern für alle Fragen und Probleme baurechtlicher Natur zur Verfügung. Nehmen Sie bitte einfach Kontakt zu uns auf.

Mehr Informationen siehe rechts oben in den Unterpunkten.


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